Calcolo superficie commerciale: i metri quadri di casa con balconi, cantina e giardino
Inserisci i metri quadri calpestabili, i balconi, la cantina e l’eventuale giardino: ottieni la superficie commerciale calcolata con i coefficienti del DPR 138/98, gli stessi che l’Agenzia delle Entrate usa per la superficie catastale e per le quotazioni OMI, con il dettaglio voce per voce.
Risultato
- Di cui muri (stimati)
- 9,60 m²
- Balconi e terrazze ragguagliati
- 3,60 m²
- Cantine e soffitte ragguagliate
- 2,00 m²
- Giardino ragguagliato
- 0,00 m²
- Pertinenze ragguagliate, prima del tetto
- 5,60 m²
- Tetto per le pertinenze (metà della lorda)
- 44,80 m²
- Pertinenze escluse dal tetto
- 0,00 m²
- Pertinenze che entrano nel totale
- 5,60 m²
- Peso delle pertinenze sul totale
- 5,9 %
- Totale prima dell’arrotondamento
- 95,20 m²
- Box ragguagliato (convenzione)
- 0,00 m²
- Totale con box (convenzione di mercato, non DPR)
- 95 m²
Superficie commerciale: Criteri del DPR 138/98, allegato C, arrotondata al metro quadrato come prevede la norma. Box escluso.
Abitazione con i muri: Vani principali e accessori diretti al 100%: è anche la soglia per il giardino e la base del tetto sulle pertinenze.
Di cui muri (stimati): Differenza fra lorda e calpestabile. Zero se hai inserito la superficie lorda.
Pertinenze escluse dal tetto: Diversa da zero solo con terrazze o giardini molto grandi rispetto alla casa.
Totale con box (convenzione di mercato, non DPR): Solo per confrontarsi con gli annunci che sommano il box: non è la superficie catastale.
Come si calcola
La superficie commerciale è il numero di metri quadri che compare negli annunci e nelle stime. Non è il pavimento calpestabile: parte dalla superficie lorda della casa, muri compresi, e aggiunge una quota di balconi, cantine e giardino, pesati per quanto valgono rispetto ai locali interni.
Nelle compravendite non c’è un metodo imposto per legge, ma il riferimento più solido è l’allegato C del DPR 23 marzo 1998 n. 138. È il criterio con cui l’Agenzia delle Entrate calcola la superficie catastale che si legge in visura, e l’Osservatorio del mercato immobiliare (OMI) lo ha adottato per le sue quotazioni al metro quadro. Usare questi coefficienti vuol dire avere un numero confrontabile con catasto e quotazioni.
I muri interni e quelli perimetrali esterni contano per intero fino a 50 cm di spessore; quelli in comunione con un’altra unità o con le parti comuni contano al 50%, fino a uno spessore massimo di 25 cm. Chi conosce solo la calpestabile li stima con una maggiorazione percentuale: è l’ipotesi del calcolo, e si può cambiare.
I passaggi, uno per uno
- Abitazione con i muri = superficie calpestabile × (1 + maggiorazione per i muri). Se la superficie che hai è già lorda, la maggiorazione non si applica.
- Balconi, terrazze e logge comunicanti: 30% dei primi 25 m², 10% della parte oltre. Non comunicanti: 15% fino a 25 m², 5% oltre.
- Cantine, soffitte e locali accessori: 50% se comunicanti con l’abitazione, anche con una scala interna; 25% se non comunicanti.
- Giardino o area scoperta di uso esclusivo: 10% fino a una superficie pari a quella dell’abitazione con i muri, 2% per il resto. Per villini e ville conta solo la parte che supera cinque volte la superficie dell’abitazione.
- Tetto: balconi, cantine e giardino, già ragguagliati, entrano nel totale al massimo per metà della superficie dell’abitazione con i muri.
- Superficie commerciale = abitazione con i muri + pertinenze, arrotondata al metro quadrato.
Le parti con altezza utile sotto 1,50 m non si contano, nemmeno in soffitta o in mansarda. Il box invece resta fuori: è un’unità immobiliare a sé, accatastata di solito in categoria C/6, e anche l’OMI lo quota a parte. Il numero «con box» che si trova in qualche annuncio compare in una riga separata, con un coefficiente scelto da te.
Esempio svolto: appartamento da 80 m² calpestabili con balcone e cantina
- Abitazione con i muri: 80 × 1,12 = 89,6 m², di cui 9,6 m² di muri.
- Balcone comunicante da 12 m², sotto la soglia dei 25 m²: 12 × 30% = 3,6 m².
- Cantina nel piano interrato del condominio, quindi non comunicante, da 8 m²: 8 × 25% = 2 m².
- Pertinenze: 3,6 + 2 = 5,6 m², molto sotto il tetto di 89,6 ÷ 2 = 44,8 m².
- Totale: 89,6 + 5,6 = 95,2 m², che arrotondati fanno 95 m².
- Le pertinenze pesano 5,6 ÷ 95,2 = 5,9% del totale.
L’appartamento che col metro misura 80 m² va in annuncio come 95 m² commerciali, il 19% in più, senza nessun trucco. E la differenza la fanno soprattutto i muri: 9,6 m² contro i 5,6 di balcone e cantina messi insieme.
Valori tipici di riferimento
Numeri medi di settore, utili quando non hai sottomano la scheda tecnica del prodotto. Non sono dati di un marchio specifico: il materiale che compri può discostarsene.
| Voce | Quanto conta | Note |
|---|---|---|
| Stanze, cucina, bagni, ingressi, corridoi, ripostigli | 100% | Superficie lorda, muri compresi |
| Muri interni e perimetrali esterni | 100% | Fino a 50 cm di spessore |
| Muri in comunione con altre unità o parti comuni | 50% | Fino a 25 cm di spessore |
| Scale interne | 100% | In proiezione orizzontale, una volta sola |
| Cantine, soffitte e simili comunicanti | 50% | Anche se collegate da una scala interna |
| Cantine, soffitte e simili non comunicanti | 25% | Per esempio la cantina condominiale |
| Balconi, terrazze e simili comunicanti | 30% fino a 25 m², 10% oltre | Di pertinenza esclusiva |
| Balconi, terrazze e simili non comunicanti | 15% fino a 25 m², 5% oltre | Di pertinenza esclusiva |
| Giardino, corte o area scoperta esclusiva | 10% fino alla superficie dei vani principali e accessori diretti, 2% oltre | Villini e ville: si conta solo la parte oltre il quintuplo di quella superficie |
| Locali o porzioni alti meno di 1,50 m | 0% | Non entrano nel calcolo |
| Box e posti auto | non inclusi | Unità immobiliari a sé, di solito in categoria C/6 |
Cantine, soffitte, balconi, terrazze e giardino, dopo i coefficienti, entrano nel totale fino a un massimo pari alla metà della superficie dei vani principali e accessori diretti. Il totale si arrotonda al metro quadrato.
| Superficie | Comunicante | Non comunicante |
|---|---|---|
| 5 m² | 1,5 m² | 0,75 m² |
| 10 m² | 3 m² | 1,5 m² |
| 25 m² | 7,5 m² | 3,75 m² |
| 40 m² | 9 m² | 4,5 m² |
| 60 m² | 11 m² | 5,5 m² |
| 100 m² | 15 m² | 7,5 m² |
Oltre i 25 m² ogni metro in più vale un decimo se il terrazzo è comunicante, un ventesimo se non lo è: un terrazzo grande pesa meno di quanto sembri.
| Misura | Che cosa comprende | Dove si usa |
|---|---|---|
| Calpestabile | Solo il pavimento dei locali, senza muri né pertinenze | Preventivi di pavimenti e finiture, impianti |
| Lorda | I locali con i muri interni e perimetrali | Base della commerciale e della catastale |
| Commerciale | Lorda più pertinenze ragguagliate con i coefficienti | Annunci, stime, quotazioni OMI |
| Catastale | Gli stessi criteri del DPR 138/98, applicati dall’Agenzia delle Entrate alla planimetria depositata | Visura catastale |
Nella visura delle abitazioni compaiono due valori: il totale e il totale escluse le aree scoperte, cioè senza balconi, terrazzi e aree scoperte. Quello confrontabile con questo calcolo è il primo.
Domande frequenti
Che differenza c’è fra superficie calpestabile, commerciale e catastale?
La calpestabile è il pavimento che si può effettivamente calpestare, senza muri. La commerciale parte dalla lorda, cioè con i muri, e aggiunge una quota di balconi, cantine e giardino. La catastale è lo stesso conto fatto dall’Agenzia delle Entrate con i criteri del DPR 138/98 sulla planimetria depositata in catasto: se la planimetria è aggiornata e i criteri sono gli stessi, commerciale e catastale coincidono o quasi.
Perché lo stesso appartamento ha metri quadri diversi in annunci diversi?
Perché nelle compravendite la superficie commerciale non ha una definizione obbligatoria. Il DPR 138/98 è il riferimento più usato, ma c’è chi applica coefficienti più generosi a balconi e giardino, chi somma il box, chi abbonda con i muri. Per confrontare due annunci chiedi la planimetria o la superficie calpestabile e rifai il conto con gli stessi criteri per tutti e due.
Il box auto rientra nella superficie commerciale?
Per il DPR 138/98 no: box e posti auto sono unità immobiliari a sé, accatastate di solito in categoria C/6, con una loro superficie catastale. Anche l’OMI li quota a parte, con un proprio prezzo al metro quadro. Alcuni annunci li sommano all’abitazione con un coefficiente di convenzione, per esempio il 50%: è un’abitudine di mercato, non una regola. Per questo il calcolatore lascia il totale DPR senza box e mostra il totale con box in una riga separata.
Come si contano i muri se conosco solo la superficie calpestabile?
Il DPR conta per intero i muri interni e perimetrali fino a 50 cm di spessore e al 50% quelli in comunione con altre unità o con le parti comuni, fino a 25 cm di spessore. Senza una planimetria quotata si stima con una maggiorazione: in un appartamento i muri valgono di solito il 10–15% della calpestabile, di più in una casa indipendente con muri esterni spessi. Per un numero preciso servono la planimetria e lo spessore reale dei muri.
Quanto conta il giardino?
Il 10% fino a una superficie pari a quella della casa con i muri e il 2% per il resto. Un appartamento da 90 m² lordi con 150 m² di giardino esclusivo aggiunge 90 × 10% + 60 × 2% = 10,2 m². Per villini e ville (in catasto A/7 e A/8) il giardino conta solo per la parte oltre cinque volte la superficie della casa: con 90 m² lordi, i primi 450 m² di giardino non aggiungono nulla.
C’è un limite a quanto possono pesare terrazze, cantine e giardino?
Sì. Dopo aver applicato i coefficienti, pertinenze e locali accessori come cantine e soffitte possono aggiungere al massimo la metà della superficie dei vani principali e accessori diretti. Un attico da 60 m² lordi con 300 m² di terrazzo comunicante arriverebbe a 25 × 30% + 275 × 10% = 35 m² di terrazzo ragguagliato, ma il tetto è 30 m²: la superficie commerciale si ferma a 90 m².
Soffitte e mansarde basse si contano?
Solo la parte con altezza utile di almeno 1,50 m. Il DPR esclude dal calcolo i locali, o le loro porzioni, più bassi di così, sia che si tratti di stanze sia di accessori. In una mansarda o in una soffitta con il tetto inclinato si misura quindi solo la fascia dove si sta in piedi o quasi.
Come leggere questo risultato
I risultati sono stime indicative, calcolate con valori tipici di settore. Le quantità reali cambiano in base ai materiali, al sottofondo e alle condizioni di cantiere: controlla sempre le schede tecniche dei prodotti che acquisti e, per interventi strutturali o impiantistici, rivolgiti a un tecnico abilitato.
Da dove arrivano i valori usati:
- D.P.R. 23 marzo 1998, n. 138, allegato C, «Norme tecniche per la determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria»: criteri per i muri, esclusione delle parti alte meno di 1,50 m, coefficienti di cantine, balconi e aree scoperte, regola per ville e villini, tetto pari alla metà dei vani principali e arrotondamento al metro quadrato.
- Agenzia delle Entrate, regole tecniche allegate al provvedimento del 29 marzo 2013 sulla superficie catastale: tabella dei coefficienti per categoria catastale, da cui la corrispondenza fra villini e ville del DPR e le attuali categorie A/7 e A/8.
- Agenzia delle Entrate, Manuale dell’Osservatorio del mercato immobiliare, allegati (edizione 2025), allegato 3: istruzioni per la superficie commerciale delle unità residenziali, che recepiscono l’allegato C, e trattamento di box e posti auto come unità a sé.
- La maggiorazione per i muri e il coefficiente del box non sono valori di legge: sono ipotesi tipiche della pratica, dichiarate come tali e modificabili nei campi.
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